3.4.2.2.2.4
Technické zhodnocení u podnájemce
Ing. Blanka Jindrová
V ZDP byla od 1. 1. 2018 rozšířena možnost odpisování technického zhodnocení v případech, kdy dochází k přenechání věci k užití jinému, například podnájemci (§ 28 odst. 7 ZDP). Provede-li technické zhodnocení jiný poplatník (jiný než nájemce nebo uživatel finančního leasingu), kterému byl přenechán hmotný majetek, bude postupovat podle stejných pravidel, jako u technického zhodnocení provedeného nájemcem. Poplatník, kterému byl přenechán k užívání hmotný majetek, je v tomto případě v postavení nájemce a poplatník, který přenechal k užívání tento majetek, v postavení odpisovatele hmotného majetku.
Musí však být splněny následující podmínky:
-
technické zhodnocení hradí poplatník, který má právo k užívání hmotného majetku, na kterém provedl technické zhodnocení,
-
technické zhodnocení nezvyšuje ocenění majetku u vlastníka,
-
odpisování technického zhodnocení proběhlo vždy jen na základě písemného souhlasu vlastníka a
-
technické zhodnocení je zařazeno do stejné odpisové skupiny jako zhodnocovaný majetek.
Při ukončení užívání nebo zrušení souhlasu s odpisováním se postupuje obdobně jako při ukončení nájmu nebo zrušení souhlasu pronajímatele hmotného majetku s odpisováním u nájemce.
K provedení TZ a jeho odpisování je vyžadován souhlas vlastníka či osoby, která dále přenechává majetek k užívání jinému. Nájemce (či jiná osoba užívající majetek) nemůže převést více práv, než má sám, tzn., že souhlas s TZ a jeho odpisováním musí být uvedeno v nájemní smlouvě mezi pronajímatelem a nájemcem a dále v podnájemní smlouvě mezi nájemcem a podnájemcem. Při splnění zákonem daných podmínek může TZ daňově odpisovat i podnájemce.
Nebude-li v okamžiku ukončení podnájemního vztahu a vypořádání s nájemcem TZ u podnájemce zcela odepsáno, podnájemce si může uplatnit do výdajů zůstatkovou cenu technického zhodnocení podle § 24 odst. 2 písm. tb) ZDP, ale jen do výše náhrady výdajů vynaložených na TZ (tj. do výše uhrazené nájemcem).
U nájemce je TZ provedené podnájemcem jiným majetkem (§ 29 odst. 6 ZDP) a nájemce ho odpisuje podle § 26 odst. 3 ZDP sazbou nebo koeficientem v prvním roce odpisování. Pokud by nájemce provedl v dalších letech TZ na tomto jiném majetku, pak odepisuje včetně TZ rovnoměrně nebo zrychleně ze zvýšené ceny.
Příklad – odpisování technického zhodnocení podnájemcem
Společnost A – nájemce – má pronajatou nemovitost (5. odp. skupina) pro svůj provoz od 1. 1. 2010 do 31. 12. 2020 (na 11 let) od společnosti B – pronajímatel. Společnost A má souhlas s provedením TZ a jeho odpisováním od společnosti B. Společnost B dala nemovitost dále do podnájmu společnosti C – podnájemce, který provedl a uhradil v září roku 2014 se souhlasem nájemce technické zhodnocení spočívající v rekonstrukci elektroinstalace a ústředního vytápění ve výši 450.000 Kč na pronajaté nemovitosti. Nájemce dal souhlas s odpisováním TZ podnájemci po dobu podnájmu, který skončil v prosinci 2018.
Rovnoměrné odpisy u podnájemce (společnost C)
U podnájemce (společnost C) bude částka zůstatkové ceny TZ při vrácení pronajaté nemovitosti zpět nájemci (společnost B) daňově uznatelná do výše náhrady výdajů od nájemce. Zůstatková cena se počítá z rovnoměrného odpisování, tj. 450.000 – 59.850 = 390.150 Kč. Pokud obdrží podnájemce od nájemce 390.150 Kč, bude mít výnos a ve stejné částce vyřadí ZC technického zhodnocení 390.150 Kč do nákladů. Tato operace je u něho neutrální z hlediska daňového základu.
Rovnoměrné odpisy u nájemce (společnost B) – nájemní smlouva končí v roce 2020
Nájemce uhradí podnájemci celou ZC zhodnocení při rovnoměrných odpisech 450.000 – 59.850 = 390.150 Kč. Nájemce si TZ zařadí jako jiný majetek, který odpisuje jako v 1. roce od roku 2018 do roku 2020, kdy končí nájemní smlouva.
U nájemce (společnost B) bude částka zůstatkové ceny jiného majetku při vrácení pronajaté nemovitosti zpět vlastníkovi (společnost A) daňově uznatelná do výše náhrady výdajů od pronajímatele. Zůstatková cena je 390.150 – 25.362 = 364.788 Kč. Pokud obdrží nájemce od pronajímatele částku 364.788 Kč, bude mít výnos a ve stejné částce vyřadí jiný majetek 364.788 Kč do nákladů. Tato operace u něho bude neutrální z hlediska daňového základu.
Rovnoměrné odpisy u…
